Cuando se habla de comprar una vivienda con hipoteca, casi todo el mundo piensa en la entrada. Pero además de la entrada hay que pagar impuestos y gastos que no financia el banco, y pueden sumar varios miles de euros. Esta guía explica qué paga cada parte y cuánto conviene tener ahorrado de más.
La regla general: entrada más un 10–12 % de gastos
En España, el banco suele financiar como máximo el 80 % del valor de la vivienda. El 20 % restante es la entrada. Además, hay que contar con los impuestos y gastos de la compra, que de media rondan el 10–12 % del precio (algo menos en algunas comunidades). Para una vivienda de 200.000 €, eso significa:
- Entrada (20 %): 40.000 €.
- Impuestos y gastos (10–12 %): entre 20.000 € y 24.000 €.
- Ahorro necesario: unos 60.000 € – 64.000 € antes de pedir la hipoteca.
Quién paga qué desde la Ley 5/2019
En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario reparte así los gastos de la propia hipoteca:
| Gasto | Lo paga |
|---|---|
| Notaría de la escritura de hipoteca | El banco |
| Inscripción de la hipoteca en el Registro | El banco |
| Gestoría | El banco |
| Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de la hipoteca | El banco |
| Tasación de la vivienda | Tú |
| Copias de la escritura que pida cada parte | Quien las solicite |
Esto es solo la parte de la hipoteca. La compraventa de la vivienda tiene sus propios gastos, y esos los paga el comprador.
Los gastos de la compraventa, a cargo del comprador
- Vivienda de segunda mano: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un porcentaje del precio que fija cada comunidad autónoma y que suele moverse entre el 6 % y el 10 %. Es, con diferencia, el gasto más grande.
- Vivienda nueva: el IVA, que para una vivienda es del 10 % del precio, más el AJD de la escritura de compraventa, cuyo porcentaje también depende de la comunidad. En Canarias, Ceuta y Melilla los impuestos son distintos.
- Notaría y Registro de la compraventa: los aranceles dependen del precio de la vivienda.
- Gestoría: si no quieres hacer tú los trámites. Es opcional.
Un ejemplo con una vivienda de segunda mano de 200.000 €
Para estimar los gastos usamos el impuesto según el ITP de la comunidad y añadimos entre 1.500 y 3.000 € por notaría, registro, tasación y gestoría (cifra orientativa, que depende del precio y de la notaría):
| ITP de tu comunidad | Impuesto | Impuesto + otros gastos | % del precio |
|---|---|---|---|
| 6 % | 12.000 € | 13.500 € – 15.000 € | 6,8 % – 7,5 % |
| 8 % | 16.000 € | 17.500 € – 19.000 € | 8,8 % – 9,5 % |
| 10 % | 20.000 € | 21.500 € – 23.000 € | 10,8 % – 11,5 % |
Como ves, el total depende sobre todo del ITP. Por eso la cifra del 10–12 % es una referencia prudente: te cubre incluso en las comunidades con el impuesto más alto, y si pagas menos, te sobra.
Y si es vivienda nueva
En una vivienda nueva no se paga ITP, sino IVA y AJD. Con un precio de 200.000 € (sin IVA), el IVA del 10 % son 20.000 €. Si el AJD de tu comunidad fuera del 1 %, serían otros 2.000 €. Sumando entre 1.500 y 3.000 € de notaría, registro, tasación y gestoría, el total ronda los 23.500 € – 25.000 €, es decir, entre el 11,8 % y el 12,5 % del precio. Es otra razón por la que reservar el 10–12 % es una cifra prudente.
Errores frecuentes al calcular cuánto ahorrar
- Olvidar el impuesto. Es el gasto más grande y depende de la comunidad autónoma: pregunta qué porcentaje aplica donde vas a comprar.
- Contar con que el banco financia el 100 %. Lo habitual es el 80 % del valor de tasación o de compra, el menor de los dos, así que la entrada es tuya.
- No reservar nada para después de comprar. Mudanza, muebles, reparaciones y los primeros recibos aparecen justo cuando acabas de gastar tus ahorros.
- Ignorar los costes anuales. El IBI, la cuota de la comunidad de vecinos y el seguro de hogar se pagan cada año y hay que sumarlos a la cuota de la hipoteca.
Cómo prepararte para firmar
- Ficha FEIN: el banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada con las condiciones de la hipoteca al menos 10 días antes de firmar. Úsala para comparar ofertas.
- Acude al notario antes: tienes derecho a que el notario te explique el contrato antes de la firma. Aprovecha para preguntar lo que no entiendas.
- Guarda un colchón: además de la entrada y los gastos, conviene mantener ahorros para los primeros meses de la vivienda (mudanza, muebles, reparaciones).
Para saber cuánto puedes comprar con tu sueldo y tus ahorros, la calculadora de ¿cuánta hipoteca me puedo permitir? tiene en cuenta la entrada y los gastos de compra.
Los porcentajes de impuestos cambian por comunidad y por año, así que confirma las cifras con tu notaría o gestoría antes de decidir.