Antes de conceder una hipoteca o un préstamo, el banco hace una pregunta básica: ¿qué parte de tus ingresos se va ya en pagar deudas? La respuesta es tu ratio de endeudamiento. Entenderlo te ayuda a saber cuánto te pueden prestar y, sobre todo, cuánto es sensato que pidas tú.
Cómo se calcula
Es una división sencilla:
ratio de endeudamiento = cuotas mensuales de todas tus deudas ÷ ingresos netos mensuales × 100
Los ingresos que se cuentan son los netos, es decir, lo que cobras después de impuestos y cotizaciones. En las deudas entran las cuotas de préstamos (coche, personales, estudios), las tarjetas con pago aplazado y, si ya la tienes, la hipoteca. El alquiler que pagas hoy no cuenta como deuda, pero sí debe tenerse en cuenta en tu presupuesto.
Cuál es el límite razonable
La referencia más habitual en España es que la suma de todas tus cuotas no supere el 30–35 % de tus ingresos netos. Por encima de ese nivel, los bancos suelen mostrarse reacios a conceder financiación, y para ti el margen para imprevistos se estrecha. Si lo puedes dejar por debajo del 30 %, estarás más cómodo todavía.
Un ejemplo paso a paso
Supón que ganas 2.400 € netos al mes y pagas hoy 180 € del préstamo del coche y 60 € de una tarjeta a plazos. En total, 240 € de cuotas, es decir, un ratio del 10 %.
- El techo del 35 % de tus ingresos es de 840 € al mes.
- Ya usas 240 €, así que te quedan 600 € de margen para una hipoteca.
- Con un tipo del 3 % y 30 años, una cuota de 600 € equivale a una hipoteca de unos 142.314 €.
Si no tuvieras esas dos deudas, el techo completo de 840 € permitiría una hipoteca de unos 199.239 €. Es decir, 240 € al mes de deudas pequeñas te cuestan unos 56.925 € de hipoteca. Por eso, antes de pedir una hipoteca, suele compensar liquidar las deudas pequeñas.
Cuota máxima y hipoteca posible según tus ingresos
Para tener una idea general, esta tabla muestra la cuota máxima al 35 % y la hipoteca que permite con un tipo del 3 % a 30 años, sin otras deudas:
| Ingresos netos al mes | Cuota máxima (35 %) | Hipoteca posible |
|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | 124.524 € |
| 2.000 € | 700 € | 166.033 € |
| 2.500 € | 875 € | 207.541 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 249.049 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 290.557 € |
Estas cifras son un techo, no una recomendación. Muestran lo que probablemente aceptaría un banco, pero no lo que es cómodo para ti.
Poder y deber: más allá del ratio
Que el banco te dé un préstamo no significa que te convenga. Antes de comprometerte, hazte tres preguntas:
- ¿Me quedaría dinero para vivir? Resta del sueldo la cuota, el seguro, los suministros, la comida y el transporte. Lo que sobre es tu margen real.
- ¿Podría pagarla si cobro un 20 % menos? Un cambio de trabajo o una baja pueden bajar tus ingresos. Si la respuesta es no, la cuota es demasiado alta.
- ¿Sigo ahorrando? Una deuda que te impide ahorrar es un riesgo, aunque la cuota «te salga».
Si pides la hipoteca con otra persona
Cuando hay dos titulares, el banco suma los ingresos de ambos y también las deudas de ambos, y calcula el ratio con el total. Por ejemplo, con 1.800 € y 1.400 € netos de ingresos, el techo del 35 % es de 1.120 € al mes, siempre que no haya otras cuotas. Pero recuerda que ambos titulares responden de la deuda completa: si uno de los dos deja de cobrar, el otro sigue obligado a pagar toda la cuota. Antes de contar con los dos sueldos, piensa si podrías asumirla con uno solo.
Errores frecuentes
- Usar el sueldo bruto. Con ingresos netos el cálculo es más realista y más prudente.
- Olvidar las cuotas pequeñas. Una tarjeta a plazos o el móvil financiado también cuentan, y el banco las ve en tu historial.
- Contar ingresos que no son estables. Si parte de tu sueldo son variables, usa la media de los últimos doce meses y no el mejor mes.
- Pensar solo en la cuota. La hipoteca trae además seguro, impuestos anuales y mantenimiento de la vivienda.
Cómo bajar tu ratio
- Liquida las deudas pequeñas antes de pedir la hipoteca, empezando por las de cuota más alta respecto a lo que queda por pagar.
- Aumenta la entrada para pedir menos y reducir la cuota.
- Alarga el plazo con cuidado: la cuota baja, pero pagas más intereses en total.
- Suma ingresos estables, por ejemplo incluyendo a otro titular que aporte su sueldo.
Para ver cuánta hipoteca encaja con tu sueldo, prueba la calculadora ¿cuánta hipoteca me puedo permitir?. Si tienes varias deudas y no sabes cuál pagar primero, mira bola de nieve o avalancha.
Esta guía es orientativa. Cada banco aplica sus propios criterios, y los ejemplos usan un tipo del 3 % y 30 años a modo ilustrativo.