¿Reducir cuota o plazo? Calculadora de amortización anticipada

Reducir cuota o reducir plazo: qué cambia

Cuando haces una amortización anticipada, entregas al banco una cantidad que va directa a reducir el capital que debes. A partir de ahí hay dos caminos:

• Reducir cuota: mantienes la fecha final de la hipoteca y el banco recalcula una cuota mensual más baja.
• Reducir plazo: sigues pagando la misma cuota y la hipoteca termina antes.

En los dos casos debes menos dinero desde el primer día. La diferencia está en qué haces con ese alivio: tenerlo cada mes en el bolsillo o convertirlo en meses sin hipoteca.

¿Qué opción ahorra más intereses?

Con el mismo tipo de interés y el mismo importe amortizado, reducir plazo siempre ahorra más intereses. Como sigues pagando la misma cuota, cada mes se destina más dinero a capital, la deuda baja más deprisa y pagas intereses durante menos tiempo.

Es el ejemplo con el que se abre la calculadora: te quedan 150.000 € por pagar al 3 % durante 20 años y amortizas 10.000 €.

Reducir plazo te quita 1 año y 9 meses de hipoteca y te ahorra 4.438,45 € más que reducir cuota. A cambio, reducir cuota te deja 55,46 € más cada mes durante los 20 años.

Un detalle útil: si eliges reducir cuota pero sigues pagando cada mes la cuota antigua (por ejemplo, ahorrando la diferencia o haciendo pequeñas amortizaciones), te acercas mucho al resultado de reducir plazo sin perder flexibilidad.

Cuándo tiene sentido reducir la cuota

Ahorrar más intereses no lo es todo. Mucha gente prefiere reducir cuota cuando:

• sus ingresos varían de un mes a otro y quiere una cuota más holgada;
• tiene otras deudas con un tipo más alto que la hipoteca, como una tarjeta de crédito o un préstamo personal;
• se ha quedado con poco ahorro de reserva y quiere margen para imprevistos.

Si ninguna de estas situaciones es la tuya y tu prioridad es pagar menos al banco, reducir plazo suele ser la opción más eficiente. En cualquier caso, la decisión depende de tu situación: la calculadora te da los números, no un consejo personal.

Cuánto ahorras según lo que amortices

Con el mismo ejemplo —150.000 € pendientes al 3 % y 20 años por delante, con una cuota actual de 831,90 €— esto es lo que consigue cada importe:

Dos cosas que se ven de un vistazo. La primera: el ahorro crece de forma proporcional a lo que amortizas, sin sorpresas. La segunda: reducir plazo ahorra más o menos el doble que reducir cuota en todos los casos. Cambia los números por los tuyos en la calculadora de arriba.

¿Cuántas veces se puede amortizar anticipadamente?

Las que quieras. La ley reconoce el derecho a reembolsar el préstamo, total o parcialmente, en cualquier momento antes del final del plazo, sin límite de veces al año. Lo que sí puede exigir tu contrato es un preaviso, que por ley no puede pasar de un mes.

En la práctica hay dos matices que conviene mirar en tu escritura antes de organizar el plan:

• Algunos bancos fijan un importe mínimo por amortización, para evitar operaciones de pocos euros.
• La comisión, si la hay, se aplica cada vez que amortizas, así que muchas amortizaciones pequeñas pueden salir peor que una grande. Fuera de los periodos con comisión (ver más abajo), esto deja de importar.

Y un detalle que casi nadie tiene en cuenta: cuanto antes amortices, más ahorras. En los primeros años de una hipoteca la mayor parte de cada cuota son intereses, así que cada euro que adelantas ahí recorta mucho más que ese mismo euro al final del préstamo. Si dudas entre amortizar ahora 5.000 € o dentro de cinco años 10.000 €, casi siempre gana hacerlo ya.

La comisión por amortización anticipada

El banco puede cobrarte una comisión por el capital que adelantas. En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario fija estos máximos:

• Tipo variable: hasta el 0,25 % del capital amortizado durante los 3 primeros años, o hasta el 0,15 % durante los 5 primeros, según lo que diga el contrato. Pasado ese periodo no se puede cobrar comisión.
• Tipo fijo: hasta el 2 % durante los 10 primeros años y hasta el 1,5 % a partir de entonces.

En ningún caso la comisión puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco. Si tu hipoteca es anterior a esa fecha, puede tener condiciones distintas: la cifra exacta está en tu escritura. En el ejemplo anterior, amortizar 10.000 € con un 0,25 % de comisión costaría 25 €; con un 2 %, 200 €. Escribe tu porcentaje en la calculadora y se descontará del ahorro.

Antes de amortizar, revisa esto

• Tu colchón: el dinero que entregas al banco ya no lo puedes recuperar si surge un imprevisto.
• Otras deudas: si tienes préstamos más caros que la hipoteca, suele ahorrar más cancelar esos primero.
• La deducción por vivienda habitual: si compraste antes de 2013 y aún la aplicas, las amortizaciones cuentan para el límite anual de 9.040 € (deducción del 15 %). Si tus cuotas ya llegan a ese límite, amortizar más ese año no te desgrava más. Consúltalo con un asesor fiscal.
• Productos vinculados: comprueba si tu bonificación de tipo depende de seguros o nóminas que quieras mantener.