Al contratar una hipoteca, una de las decisiones que más pesan es el tipo de interés: fijo, variable o mixto. No hay una opción mejor para todo el mundo. Cada una reparte el riesgo de forma distinta entre tú y el banco, y conviene saber qué estás aceptando antes de firmar.
Hipoteca a tipo fijo
El tipo de interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo, así que la cuota es la misma todos los meses. Sabes desde el primer día cuánto pagarás en total. A cambio, el tipo inicial suele ser algo más alto que el de una hipoteca variable, porque el banco cobra por asumir el riesgo de que los tipos suban.
- Ventaja: estabilidad y facilidad para planificar tu presupuesto.
- Inconveniente: si los tipos bajan, sigues pagando el tuyo, salvo que renegocies o te cambies de banco, algo que tiene costes.
Hipoteca a tipo variable
El tipo es la suma de un índice de referencia, normalmente el Euríbor, más un porcentaje fijo que fija el banco, el diferencial. El Euríbor es el tipo al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí; se publica a diario y el más usado en las hipotecas españolas es el de 12 meses. En muchos contratos el tipo se revisa una vez al año (a veces cada seis meses): se toma el Euríbor de la fecha de revisión, se le suma el diferencial y se recalcula la cuota.
- Ventaja: el tipo inicial suele ser más bajo y te beneficias si el Euríbor baja.
- Inconveniente: si sube, tu cuota sube también y tú asumes ese riesgo.
Hipoteca mixta
Combina las dos: un tipo fijo durante los primeros años (con frecuencia entre 3 y 10) y variable el resto del plazo. Te da un periodo de estabilidad al principio, que es cuando más pesa la cuota en un presupuesto ajustado, pero después vuelves a quedar expuesto a las subidas del Euríbor.
Cuánto cambia la cuota con el tipo de interés
Para ver la sensibilidad, esta tabla muestra una hipoteca de 150.000 € a 25 años con distintos tipos de interés:
| Tipo de interés (TIN) | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 2,5 % | 672,93 € | 51.877,53 € |
| 3,0 % | 711,32 € | 63.395,09 € |
| 3,5 % | 750,94 € | 75.280,61 € |
| 4,0 % | 791,76 € | 87.526,58 € |
| 5,0 % | 876,89 € | 113.065,52 € |
| 6,0 % | 966,45 € | 139.935,63 € |
Cada punto de interés de más supone unos 80–90 € más de cuota al mes en este ejemplo, y decenas de miles de euros más a lo largo de los 25 años.
Un ejemplo de riesgo: la hipoteca variable que sube
Imagina esa misma hipoteca de 150.000 € a 25 años, contratada a un tipo variable del 3 %. La cuota inicial es de 711,32 €. Pasados 5 años, tras 60 cuotas, aún debes 128.258,21 €. Si en la revisión el tipo sube al 5 %, la nueva cuota para los 20 años restantes pasa a 846,45 €: 135,13 € más al mes, un 19 % más. Si en cambio baja al 2 %, la cuota sería de 648,84 €, unos 62,48 € menos.
Por eso no basta con mirar la cuota de hoy. Conviene preguntarse si podrías asumir la cuota que saldría si el tipo subiera dos puntos.
Cómo decidir
- Estabilidad de tus ingresos: si tu sueldo es estable pero ajustado, la cuota fija da tranquilidad; si tienes margen de sobra, puedes asumir más riesgo.
- Prueba de estrés: recalcula tu cuota con dos puntos más de interés. Si aun así llegas a fin de mes sin agobios, la variable es defendible.
- Horizonte: si piensas amortizar o vender pronto, el riesgo de una subida a largo plazo te afecta menos.
- Bonificaciones: muchos bancos rebajan el tipo si contratas seguros o domicilias la nómina. Calcula cuánto te cuestan esos productos antes de aceptar, porque pueden anular el ahorro.
- Comisiones por amortizar: en hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 limita la comisión por amortización anticipada a un máximo del 0,25 % o el 0,15 % del capital amortizado en las variables (según el contrato) y al 2 % y 1,5 % en las fijas.
¿Se puede cambiar de tipo más adelante?
Sí. Puedes pedir a tu banco que modifique las condiciones (novación) o pasarte a otra entidad (subrogación). Ambas cosas tienen costes y comisiones que conviene calcular, así que pide siempre la oferta por escrito y compara el ahorro con el coste del cambio. Para estudiar cuánto te ahorrarías adelantando dinero, usa la calculadora de amortización anticipada, y para saber hasta dónde llegas con tu sueldo, la de cuánta hipoteca puedes pagar.
Esta guía es orientativa: las condiciones de cada contrato son las que mandan. Los ejemplos suponen que el tipo se mantiene constante entre revisiones.