¿Cuánta hipoteca me puedo permitir?

Las dos cosas que deciden cuánta hipoteca te dan

Cuando pides una hipoteca, el banco mira dos límites a la vez, y manda el que llegue antes:

• La cuota: lo que pagas cada mes, sumado a tus otras deudas, no debería pasar de un porcentaje de tus ingresos netos. La referencia más habitual es un 30–35 %.
• La entrada: para vivienda habitual, los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio de compra o de la tasación, el menor de los dos. El 20 % restante, y además los impuestos y gastos, salen de tus ahorros.

La calculadora aplica los dos límites y te dice cuál es el tuyo. Es la pregunta más útil antes de buscar casa: si te frena la entrada, subir de sueldo no te sirve de mucho; lo que necesitas es ahorrar más.

Ejemplo 1: cuando te frenan los ahorros

Es el caso con el que se abre la calculadora: un hogar con 3.000 € netos al mes, sin otras deudas y con 50.000 € ahorrados. Hipoteca al 3 % TIN a 30 años, 80 % de financiación y un 10 % de gastos.

Su sueldo daría para una vivienda de hasta 311.311 €, pero para comprarla necesitaría 93.393 € ahorrados. Con 50.000 €, el techo real es 166.667 €, y la cuota se queda en un cómodo 18,7 % de sus ingresos.

Ejemplo 2: cuando te frena la cuota

Otro hogar: 2.200 € netos, 250 € al mes de un préstamo del coche y 90.000 € ahorrados. Hipoteca al 3,2 % TIN a 25 años, con un 12 % de gastos porque compra en una comunidad con el impuesto más alto.

Aquí el límite es la cuota: el 35 % de 2.200 € son 770 €, pero ya paga 250 €, así que le quedan 520 € para la hipoteca. Eso cubre 107.288 € de préstamo. Con sus ahorros, el precio máximo sale en 176.150 €. Si terminara de pagar el coche, esos 250 € extra al mes le permitirían optar a bastante más.

¿Cuánta hipoteca me dan con mi sueldo?

Esta es la pregunta que casi todo el mundo hace primero. La respuesta depende del tipo de interés y del plazo, pero con los valores más habituales hoy —un 3 % TIN a 30 años, sin otras deudas y destinando como máximo el 35 % de los ingresos— sale esta tabla:

La columna de ahorro necesario es la que más sorprende: es el 20 % de entrada más un 10 % de impuestos y gastos. Con 2.000 € de sueldo, la cuota te daría para una vivienda de unos 207.000 €, pero harían falta más de 62.000 € ahorrados para comprarla. Por eso la calculadora de arriba te dice cuál de los dos límites te frena a ti.

Si compráis en pareja, suma los dos sueldos y busca la fila correspondiente. Y si ya pagas otras cuotas, réstalas de la cuota máxima antes de mirar la tabla.

El plazo cambia mucho el resultado

Con el mismo sueldo de 2.000 € y la misma cuota de 700 €, esto es lo que cubre la hipoteca según los años:

Alargar de 20 a 35 años te da 55.000 € más de hipoteca con la misma cuota, pero pagarás intereses quince años más. Un truco útil: pide el plazo largo para que te aprueben la operación con holgura y luego adelanta pagos cuando puedas. Para ver cuánto ahorra eso, usa la calculadora de amortización anticipada.

Cuánto cuesta comprar una vivienda además del precio

Es el gasto que más sorprende. Como orientación, en España conviene reservar entre un 10 % y un 12 % del precio:

• Segunda mano: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en la mayoría de comunidades autónomas está entre el 6 % y el 10 % del precio. Algunas tienen tipos reducidos para jóvenes o familias.
• Obra nueva: el 10 % de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo tipo depende de la comunidad.
• Notaría, registro y gestoría de la compraventa, más la tasación que pide el banco.

Desde 2019, con la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga la mayoría de los gastos de constituir la hipoteca (su notaría, el registro y la gestoría); el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca también corre a su cargo desde finales de 2018. Tú pagas la tasación y los gastos de la compraventa.

Cómo mejorar tu resultado

• Liquida otras deudas antes de pedir la hipoteca: cada euro que dejas de pagar al mes en un préstamo es un euro más de cuota disponible.
• Compara plazos con cuidado: a más años, más hipoteca te cubre la misma cuota, pero pagarás muchos más intereses en total.
• Pregunta por ayudas para jóvenes: existen avales públicos para la compra de la primera vivienda que permiten financiar por encima del 80 %, con requisitos de edad e ingresos. Consulta si siguen vigentes y si cumples las condiciones.
• No aportes todo tu ahorro: quedarte sin colchón justo después de comprar es arriesgado. Pon en la calculadora solo lo que quieres invertir en la compra.

Fuera de España, los porcentajes de financiación, los impuestos y la forma de expresar el tipo de interés cambian. Ajusta los límites con los datos de tu banco y, si te dan una tasa efectiva anual, elige «TEA» en el selector.